§ 7-2
Hovedregelen: du må spørre
Leietakeren kan ikke framleie eller på annen måte overlate bruksretten til andre uten samtykke fra utleieren. Det gjelder også når noen bare skal overta rommet i noen måneder.
Fremleiekontrakt
Framleie krever samtykke fra utleieren, jf. husleieloven § 7-2. Leier du ut en del av boligen du selv bor i, eller hele boligen ved midlertidig fravær i inntil to år, kan utleieren bare nekte hvis framleierens forhold gir saklig grunn, eller boligen klart blir overbefolket. Svarer utleieren ikke skriftlig innen én måned, regnes framleien som godkjent.
Loven skriver «framleie», folk skriver «fremleie». Det er det samme: leietakeren lar noen andre bo i boligen hen selv leier, mot betaling. Lag kontrakten under og la begge parter signere gratis med engangskode på SMS — eller skriv ut malen og fyll ut for hånd. Lenger ned står reglene med hjemmel og søknaden til utleieren, som må være i orden før kontrakten er noe verdt.
Lag fremleiekontrakten
Vi sier fra underveis hvis noe strider mot husleieloven. Kontrakten får en delbar lenke, og begge parter signerer med engangskode sendt til sitt eget mobilnummer.
Fremleiekontrakt
Fyll ut for hånd og signer i to eksemplarer — ett til hver part. Punktene er de samme som veiviseren over skriver, og punkt 4 må kunne krysses av: uten utleierens samtykke er framleien ikke lovlig.
1. Partene
Fremleier (hovedleietaker) er __________ (tlf. __________). Fremleietaker er __________ (tlf. __________).
Fremleieren er selv leietaker hos utleieren, og svarer fortsatt overfor hen for leie og skader. Les mer
2. Boligen
Leieobjektet er __________. Framleien gjelder ☐ hele boligen ☐ følgende del av boligen: __________. Fremleietakeren kan bruke disse fellesarealene: __________.
3. Hovedleieavtalen
Boligen eies av __________ (utleieren). Fremleieren leier boligen etter hovedleieavtale datert __________. Denne fremleieavtalen kan ikke gi fremleietakeren større rettigheter i boligen enn fremleieren selv har etter hovedleieavtalen.
4. Utleierens samtykke
Utleieren har godkjent framleien ved ☐ skriftlig samtykke gitt den __________ ☐ at skriftlig søknad ble sendt den __________ uten at utleieren svarte innen én måned — framleien regnes da som godkjent etter husleieloven § 7-6.
Uten samtykke eller ubesvart søknad er framleien ikke lovlig. Søknaden ligger på fremleiesiden. Les mer
5. Fremleien følger hovedleieforholdet
Faller hovedleieavtalen bort, faller også denne avtalen bort, jf. husleieloven § 7-7. Fremleieren skal straks varsle fremleietakeren om oppsigelse, heving eller annet som kan avslutte hovedleieforholdet. Fremleietakeren kan kreve erstattet økonomisk tap som skyldes at varselet uteble.
6. Leietiden
Fremleien starter __________ og opphører __________ uten oppsigelse. Framleies hele boligen på grunn av midlertidig fravær, kan perioden ikke overstige to år, jf. § 7-4 — og den kan aldri vare lenger enn hovedleieavtalen.
7. Leie og betaling
Månedsleien er __________ kroner og forfaller forskuddsvis den 1. hver måned til fremleierens konto. Leien inkluderer: __________. Stryk det som ikke gjelder av strøm, oppvarming og internett.
Andre beløp enn leie, og strøm og vann etter forbruk, kan ikke avtales. Gebyrer kan kreves tilbake. Les mer
8. Depositum
Fremleietakeren betaler __________ kroner i depositum, høyst seks måneders leie. Beløpet settes på egen depositumskonto i fremleietakerens navn, sperret for begge parter så lenge fremleien varer. Renter tilfaller fremleietakeren.
Reglene om depositum gjelder også mellom fremleier og fremleietaker. Les mer
9. Overtakelse og tilbakelevering
Partene dokumenterer boligens tilstand ved innflytting med bilder av hvert rom, avlest strømmåler og antall utleverte nøkler. Tilsvarende gjennomgang gjøres ved utflytting, og de to sammenlignes. Boligen leveres tilbake i samme stand, bortsett fra vanlig slitasje.
Fremleieren svarer for skader overfor utleieren, og trenger bevis for når de oppsto. Les mer
10. Vedlikehold og bruk
Fremleietakeren overtar fremleierens plikter til vanlig vedlikehold og forsvarlig bruk så langt de passer: lyspærer, sikringer, dørlåser, kraner og rensing av sluk. Skader meldes til fremleieren uten unødig opphold. Husordensregler som gjelder for hovedleieforholdet, gjelder også for fremleietakeren.
11. Ufravikelige regler
Husleieloven gjelder for fremleieforholdet. Vilkår som stiller fremleietakeren dårligere enn loven, er ugyldige selv om begge parter har signert.
Sted og dato: __________________________________
Fremleier — signatur og navn med blokkbokstaver
Fremleietaker — signatur og navn med blokkbokstaver
Husleieloven gjelder uansett hva som står i kontrakten. Vilkår som stiller fremleietakeren dårligere enn loven, er ugyldige selv om begge har signert. Dette er ikke juridisk rådgivning.
Reglene, med hjemmel
§ 7-3
Del av boligen, når du selv bor der
Bor leietakeren fortsatt i boligen, kan hen framleie en del av den. Utleieren kan bare nekte hvis framleierens forhold gir saklig grunn til det, eller husrommet klart blir overbefolket. «Jeg vil ikke» er ingen av delene.
§ 7-4
Hele boligen ved midlertidig fravær
Skal leietakeren være borte en periode på grunn av arbeid, utdanning eller lignende, kan hele boligen framleies i inntil to år. Utleieren kan nekte på det samme grunnlaget som over.
§ 7-5
Tidsbestemte avtaler
Ved en tidsbestemt leieavtale kan leietakeren framleie resten av leietiden. Nektes godkjenning uten at det er grunnlag for det, kan leietakeren si opp avtalen med tre måneders varsel.
§ 7-6
Stillhet er et ja
Svarer ikke utleieren på en skriftlig søknad innen én måned, regnes framleien som godkjent. Derfor er det verdt å sende spørsmålet skriftlig og ta vare på datoen — det er den som gjør stillheten til et samtykke.
§ 7-7
Hvis hovedleieforholdet tar slutt
Faller hovedleieavtalen bort, mister framleietakeren boligen. Hovedleietakeren må varsle framleietakeren, og framleietakeren kan kreve erstatning for det økonomiske tapet. Det er grunn nok til at framleietakeren bør se hovedkontrakten før hen signerer.
Kilde: husleieloven kapittel 7. Dette er ikke juridisk rådgivning.
Er du utleieren som har fått spørsmålet?
Da har du én måned på deg til å svare, og du bør svare skriftlig uansett hva du lander på. Sier du ja, er det verdt å dokumentere boligens tilstand før den nye flytter inn — det er hovedleietakeren som fortsatt svarer for skader, og da må det finnes et bilde av hvordan det så ut da byttet skjedde.
Dokumenter boligen før byttetSøknad om framleie
Lever den skriftlig og ta vare på datoen. Det er den som avgjør når måneden i § 7-6 er ute.
Til utleier: __________________________________ Fra leietaker: ________________________________ Gjelder boligen: ______________________________ Dato: _________________________________________ Jeg søker med dette om godkjenning til å framleie ☐ en del av boligen jeg selv bor i (husleieloven § 7-3) ☐ hele boligen ved midlertidig fravær (husleieloven § 7-4) Framleietakerens navn: ________________________ Framleietakerens telefon: _____________________ Perioden det gjelder: fra ____________ til ____________ Grunnen til fraværet: _________________________ Jeg er kjent med at jeg fortsatt er ansvarlig overfor deg som utleier for leien og for boligens tilstand i hele perioden. Etter husleieloven § 7-6 regnes framleien som godkjent dersom jeg ikke har mottatt svar innen én måned fra denne søknaden ble sendt. Signatur leietaker: ___________________________